从今年2月开始，中国一二线城市迎来了近60个月以来房价的首次持续回升，其中上海与广州已经连涨六个月，市场情绪一度从无人问津转向害怕踏空。 这轮反弹也让不少人感到疑惑：它究竟是房地产这个"中国周期之母"的真正复苏，还是又一次漫长下跌中的技术性调整？需要开宗明义的是，地产作为强周期行业，绝不存在永远的上涨或下跌。 正如2020年整个社会坚信房价会继续上涨，而今天即便某些地区的成交量已经放大，多数人依然认为地产下行还要持续相当长时间。 但如果抛开情绪只谈客观规律，地产作为以20年为一次标准周期的行业，从2021年到2026年的六年下跌，确实已经走完了萧条阶段。那么房价是否可以就此企稳？ 纵观全球主要国家，房价恢复过程一般可以分为两种：一种是以时间换空间的日本式复苏，另一种是以空间换时间的美国式反弹。先看美国式反弹。 2008年次贷危机后，全美房价整体下跌约30%，美国政府选择让风险集中释放，期间超过800家银行和房企被强制清算，全美不良贷款率迅速从2009年的7.1%压缩到2012年的3%。 周期性行业只要完成出清、重新实现供需平衡，就能进入复苏阶段，因此美国房价在2013年正式触底，并在2020年后再创历史新高。 但代价同样惨烈：从2008年到2012年，全美有500万套住房被强制拍卖，约200万个家庭失去住房，被称为"中产噩梦"。这种"空间换时间"的后果是短期内经济和社会承受剧烈阵痛，但信用出清彻底，市场能够有效恢复。 日本则选择了另一条路。1991年泡沫破裂后，面对巨大的家庭存量债务，大藏省没有采取激进金融改革，而是优先保障居民偿债能力，将主要财政用于保就业，通过时间慢慢消化泡沫遗留的债务，相对平缓地度过了去杠杆最危险的前五年。 但代价是社会预期大幅削弱，僵尸企业和僵尸银行长期存在，房价进入长达15年的阴跌，直到2005年之后东京与大阪等核心城市才缓慢回升。这条路避免了短期剧痛，但市场出清不彻底，复苏周期被无限拉长。 那么，当下的中国选择了哪条路？不妨先问一个问题：这两条路所需的资源与代价，现阶段的中国是否能够完全承担？ 次贷危机后，美国动用了相当于GDP五分之一的资金大放水，让资产负债表在此后六年扩张了五倍。这种规模的货币宽松之所以没有引发恶性通胀，是依靠美元的全球货币地位，变相让海外投资者分担了债务。 中国显然没有这一特权，在人民币尚未实现完全国际化的背景下，如果效仿美国进行同等规模的量化宽松，结果必然是更严重的通胀——而通胀远比通缩可怕。因此，现阶段我们根本无法复刻美国房价短期复苏的老路。 走不了美国的路，日本的路是否可行？日本式复苏的本质是利用时间抹平债务问题，但当下的中国并不具备如此奢侈的时间窗口。 首先在人口结构上，日本2005年才正式进入人口收缩阶段，距离1990年泡沫破裂已有15年，为日本赢得了宝贵的调整期；而中国人口在2022年就已进入负增长区间，若以日本的速度慢慢消化，等到居民资产负债表完成修复，劳动力早已断崖下滑，经济将彻底丧失二次复苏的可能。 其次，超长时间的下跌会导致大量中小城市经济无法好转，最终沦为空心化地区。如今日本三大都市圈以不到10%的国土面积吸纳了全国六成人口，中小城市的无人化问题触目惊心。 而中国的国土面积是日本的25倍，若走日本老路，空心化规模将成倍放大，这种区域塌陷的系统性风险是未来中国无法承受的。花这么长时间讲清楚两种复苏路径，是因为只有理解这些，才能解释最近五年中国房价走势为何如此怪异。 如果中国选择了美国式路线，过去五年我们理应经历一次巨大的金融震荡，房价暴跌后迅速反弹，今天大概率已经进入新一轮上涨周期；如果选择了日本路线，房价虽会阴跌不止，但在保就业的刺激下失业率不会快速上升。 而现实是，从2021年到2026年，中国金融机构并没有大规模出问题，但普罗大众却感受到了巨大的就业冲击。这种诡异的状态，恰恰说明中国选择的路线，既不是硬着陆后的快速反弹，也不是软着陆下的长期停滞。 如今的中国地产问题，已经成为经济学研究中的异类——在任何教科书里都找不到一边是房企伤亡惨重、另一边银行不良率却能保持稳定的案例。而在这轮下行周期中最接近"雷曼时刻"的，是2022年。 那一年发生在中国地产与金融体系的两件大事，深刻改变了政策走向，也最终塑造了今天这条独特的中间道路。正是这条独特道路，造就了今年楼市最耐人寻味的一幕。 长江商学院三季度投资者情绪报告显示，在2100位受访者中，认为接下来楼市会涨的比例，从去年年底的37%一口气反弹到了56%，散户和金融从业者的判断几乎一致。 但紧跟着的另一个数字更有意思：愿意增加房地产投资的人，净占比是-16.7%，散户的离场意愿更强，净减仓比例为-17.3%。预期涨了19个百分点，投资意愿只修复了不到7个点。 一半多的人觉得房价要涨，更多的人想的却是赶紧卖。嘴上
